代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
进入2021年以来，广州楼市的“规则”变幻莫测，从年初的新房涨价挑客，到5月限价落地使开发商捂盘惜售，再到如今多盘降价优惠、各渠道联动狂销......在如此混杂的情形下，广州新房市场能否有购房者“给面子”？克而瑞数据显示，刚过去的金九银十新房交易十分寡淡！对比近六年，即2016-2021年的金九银十两月表现：2021年金九银十一新房成交面积为145.91万㎡，在六年内的成交量中排名倒数第三。不仅如此，从CRIC湾区监测10月报告获知，在完整月10月中广州热度明显下降，整体去化跌破3成，仅有28%，为近一年新低，购房者观望情绪骤增！
图片来源：CRIC湾区监测10月报
事实上，购房者对广州新房是持“亲近”，还是“避之不及”的态度，换个维度，从克而瑞广佛小C小程序的监测数据总结来看，依然是结论不变！据克而瑞多个竞品来访监控，自5月起连续周度来访量超2万组，其中在促销节点的国庆黄金周甚至达到6万组来访量，截至目前来看市场氛围良好，看房意向还算充足。但是要注意的是，虽然现场看房的行情还在，但认购成交却在走冷！
很明显，广州新房的认购套数从第18周的超2700套，跌落至目前的1300套上下，甚至跌破千套，在第28周监控到认购套数仅259套；
图片来源：克而瑞·广佛小C小程序
从趋势图看，全市的新房来访/认购转化率也从之前的6%至7%之间，已降低至4%上下；
说明了，购房者的买房置业需求依旧存在，但由于市场规则变化，观望情绪骤增，交易意向走低。甚至，即便是来访量TOP、或转化率TOP项目，也遭受了不少波动；将数据范畴定在9月-11月中的周度数据，如图所示，排名来访量TOP10的冠军项目万科金域曦府，在首开后来访量向好，然后其最新成绩第45周，来访量1323组，当周仅认购55套，转化率仅有4.16%；而排名来访/认购转化率TOP第一的碧桂园星悦台，也从第35周的新房来访/认购转化率44.4%跌至低谷；并且转化率前三项目也均是这样的走低趋势。
下图来源：克而瑞·广佛小C小程序
来访认购遇冷，但由于今年楼市是高开低走的，所以从成交总量看，广州新房市场数据尚可。截至11月上半月，今年广州各区新房量价情况（口径：普通住宅+别墅）：
仅排名前三的区域完成超一万套的网签量，分别是增城区以23753套一马当先，远远甩开其余十区；排名第二的是黄埔区，网签成交13519套，南沙区网签成交13172套排名第三。倒数第一的则是位于中心的越秀区，仅网签成交425套，唯一低于千套体量的区域；当然，这与该区新房极少的供应量拉不开关系。
克而瑞数据显示，在2021年1月-11月上半月，广州各区新房成交均价“分水岭”明显，其中中心五区的均价在4字头以上，除从化区尚在1字头，其余区域均在2至3字头范围。其中，越秀区以9万元/平的成交均价站在全市最高位，其次天河区7万元/平，海珠区6.9万元/平。与其同时，克而瑞提取了2021年上半年与下半年的新房成交均价，与2020年同期作对比，发现：
仅天河、白云两区例外，下半年新房成交均价同比涨幅比上半年的增多；其余9区的新房均价同比涨幅都在缩小。并且，越秀、黄埔以及海珠区的下半年同比涨幅下滑最为明显，分别较上半年的同比涨幅减少了25.1%、21.8%和18.4%。
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文章来源：克而瑞广佛区域
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